Was sind Nebenkosten im Schweizer Mietrecht?
Nebenkosten sind Aufwendungen, die beim Betrieb einer Liegenschaft regelmässig anfallen und vertraglich auf die Mieter überwälzt werden dürfen. Die rechtliche Grundlage bilden OR Art. 257a und 257b.
Wichtig
Nebenkosten müssen im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart sein. Fehlt diese Vereinbarung, gelten alle Betriebskosten als im Mietzins inbegriffen – eine separate Verrechnung ist nicht möglich.
Welche Kosten darf ich abrechnen?
Zulässige Nebenkostenpositionen
- Heizkosten und Warmwasserbereitung
- Allgemeinstrom (Treppenhaus, Keller, Aussenanlage)
- Hauswartung und Reinigung der Gemeinschaftsräume
- Kehrichtabfuhr und Entsorgungsgebühren
- Gartenpflege und Schneeräumung
- Liftwartung und Liftbetrieb
- Wasser- und Abwassergebühren
Was nicht abgerechnet werden darf
- Reparaturen und Instandhaltungskosten (Vermieterpflicht)
- Verwaltungskosten und Honorare
- Gebäudeversicherungsprämien
- Hypothekarzinsen oder Amortisationen
- Steuern auf die Liegenschaft
Verteilschlüssel: So teilen Sie die Kosten korrekt auf
- Nach Mietfläche (m²) – der gängigste Schlüssel für Heizung und Allgemeinstrom
- Nach Personenzahl – sinnvoll für Warmwasser und Abfallgebühren
- Nach Verbrauchsmessung (Wärmezähler, Wasserzähler)
- Zu gleichen Teilen – bei gleich grossen Wohnungen
Fristen: Was viele Vermieter nicht wissen
Die Nebenkostenabrechnung muss innerhalb von 12 Monaten nach Ende der Abrechnungsperiode zugestellt werden (OR Art. 257b Abs. 2). Verpasst der Vermieter diese Frist, verwirkt er das Recht auf Nachforderungen – der Mieter kann sogar die Rückerstattung sämtlicher Akontozahlungen verlangen.
Was die Abrechnung enthalten muss
- Vollständige Auflistung aller abgerechneten Positionen mit Gesamtbetrag
- Angewendeter Verteilschlüssel und berechneter Mieteranteil
- Summe der geleisteten Akontozahlungen
- Saldo: Nachzahlung oder Rückerstattung
- Hinweis auf das Einsichtsrecht in Originalbelege
Die häufigsten Fehler bei der Nebenkostenabrechnung
- Unzulässige Positionen abrechnen (z.B. Reparaturen)
- Fehlende Grundlage im Mietvertrag
- Frist von 12 Monaten versäumt
- Undurchsichtiger Verteilschlüssel
- Akontozahlungen nicht korrekt erfasst
- Keine Dokumentation der Belege
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Häufig gestellte Fragen
Muss ich der Abrechnung Belege beilegen? +
Nicht zwingend, aber der Mieter hat das Recht, Einsicht zu verlangen (OR Art. 257b). Empfehlung: Belege digitalisieren und mindestens 5 Jahre aufbewahren.
Was passiert, wenn der Mieter Einsprache erhebt? +
Der Mieter kann innert 30 Tagen schriftlich Einsprache erheben. Als Vermieter sind Sie verpflichtet, die beanstandeten Positionen zu prüfen und gegebenenfalls zu korrigieren.
Kann ich Nebenkosten rückwirkend einführen? +
Nein. Nebenkosten müssen im ursprünglichen Mietvertrag vereinbart oder nachträglich schriftlich ergänzt werden.
Wie hoch darf die Akontozahlung sein? +
Sie sollte den voraussichtlichen tatsächlichen Nebenkosten entsprechen. Anpassungen sind möglich, müssen aber mit entsprechender Frist schriftlich mitgeteilt werden.
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